Kas vyksta statybose? Nestabilios ekonomikos laikais nemažai pagal statybos rangos sutartis statomų objektų yra „užšaldomi“statybos stadijoje. Taip nutinka dėl įvairių priežasčių – finansų ar statybinių medžiagų trūkumo ir pan. Tokiose situacijose galime kalbėti apie nebaigtas statybas.
Nebaigta statyba – apibrėžimas
Kas tai per objektai? Dabartiniuose teisės aktuose nėra tiesioginio šios sąvokos apibrėžimo. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 130 straipsnyje (1 dalyje) kalbama apie nekilnojamąjį turtą (nekilnojamą turtą) viską, kas yra susiję su žeme (žemės gelmių, žemės sklypų ir kt.). Pagrindinis nekilnojamojo daikto bruožas yra tai, kad jo negalima perkelti nepadarius neproporcingos žalos jo paskirčiai. Tai apima ir pastatytus pastatus bei tuos labai „nebaigtus“objektus, apie kuriuos bus kalbama. Išvada tik viena – srovėteisės aktai vienareikšmiškai priskiria „nebaigtą darbą“prie nekilnojamojo turto.
Taigi Rusijos Federacijos Urbanistikos kodeksas tokio objekto sąvoką aiškina kaip pastatą (ar statinį, statinį), kurio statybos procesas nebaigtas. Tai neapima laikinų pastatų – kalbame apie kioskus, stogines ir pan. Teismų praktika rodo, kad konkrečiuose ginčuose teisėjai turi remtis statomų objektų teisiniu statusu, tai yra jų teisiniu režimu.
Pavyzdžiui, jeigu žemės sklype jau yra pastatyti pamatai su pastato sienomis, tai šio objekto perkelti nepadarius jam neproporcingos žalos neįmanoma. Tai pagal apibrėžimą reiškia nekilnojamąjį turtą. Išvada: nustatydamas ginčo objekto statusą, teismas visų pirma atsižvelgia į esmines jo fizines savybes, o tik po to – į valstybinės teisių į jį registraciją ar ne.
Tai nėra taip paprasta
Tuo pačiu metu teismų praktikoje gausu ginčų šiuo klausimu. Nuomonių spektras šiuo klausimu labai platus. Kai kurie teisininkai nebaigtos statybos objektu laiko bet kurį statinį, kuris yra rekonstruojamas ar statomas, tačiau neturintis leidimo pradėti eksploatuoti. Šiame apibrėžime neatsižvelgiama į svarbią aplinkybę, kad objekto kūrimo procesas kartais gali būti sustabdytas arba sustabdytas dėl įvairių priežasčių.
Remiantis naujausiu apibrėžimu, šios savybės jau yranegali būti vadinami nebaigtų statybų pavyzdžiais. Tuo pačiu metu jų negalima priskirti statybinių medžiagų visumai, nes kai kurios iš jų, naudojamos statyboje, prarado savo pirmines savybes.
Rusijos Federacijos civilinio kodekso 219 straipsnyje nurodyta, kad nuosavybės teisė turi būti įregistruota, įskaitant naujai sukurtą turtą, kuris gali būti priskirtas nekilnojamajam turtui. Pagal šį apibrėžimą „vykdomi“objektai patenka.
Kaip atpažinti „neužbaigtą“?
Panagrinėkime pagrindinius reikalavimus statomam objektui:
- Turi tvirtą ryšį su žemės sklypu, kuriame statomas objektas (su pirmiau nurodyta negalimybe judėti nepadarius žalos).
- Individualaus objekto priskyrimas.
- Šio pastato (statinio) statybos proceso sustabdymo, konservavimo ar galutinio nutraukimo fakto buvimas.
Priimkime galutinį sprendimą: toks objektas gali reikšti tam tikrą nekilnojamojo turto vienetą, kurio statybos darbai buvo sustabdyti, sustabdyti arba užkrėsti naftalinais.
Nuosavybės teisės į statomą objektą pripažinimas
Jei anksčiau tokie teisės aktai buvo svarstomi kaip statybinių medžiagų rinkinys kartu su investuotu darbu ir nebuvo susiję su civilinės teisės sandorių subjektais, tai su Rusijos Federacijos civilinio kodekso pakeitimais (jos straipsnio numeriu 130) jie buvo įtraukti į daiktų, susijusių su nekilnojamuoju turtu, sąrašą. Dėl pradinės valstybinės vykdomos objekto registracijosstatybos, pagal vieną iš labiausiai paplitusių požiūrių, dėl jos reikėtų kalbėti nuo sutarties nutraukimo momento.
Būtent toks požiūris dažniausiai vyrauja esamoje teismų praktikoje. Naujoje įstatymo redakcijoje nuosavybės teisių į tokius objektus registravimas nebesąlyginamas būtinybe su jais daryti tam tikrus sandorius. Kokia išvada iš to? Tokio objekto parengties laipsnis nurodo tik aprašomuosius kriterijus. Įstatymų nustatyta tvarka įgyvendinus valstybinės registracijos procedūrą, toks statinys teisiškai gali būti priskirtas civilinės teisės objektui su visomis iš to išplaukiančiomis pasekmėmis.
Tai yra, galime kalbėti apie visiškai naujo, vientiso ir savarankiško teisės objekto atsiradimą. Teisės į nebaigtos statybos objektą registruojamos administracine tvarka pagal tam tikrų dokumentų sąrašą. Be to, tokia teisė gali būti pripažinta teismo sprendimu.
Teisės leidybos subtilybės
Tokie atvejai yra skirti arbitražui ir bendrosios jurisdikcijos teismams. Sunkiausias šios kategorijos ginčų klausimas – kam tiksliai suteikti nuosavybės teisę – investuotojui, užsakovui ar rangovui. Šioje situacijoje yra daug prieštaravimų ir teisinių niuansų. Nagrinėjant šios kategorijos bylas įrodymais pripažįstama nemažai dokumentų, patvirtinančių nuosavybės teisę į žemės sklypą, turimą statybos leidimą, projektų rinkinį irkiti kapitalinio statybos objekto dokumentai ir kt.
Deja, šios santykių srities teisės normos turi nemažai prieštaravimų, todėl šios dalies teisės aktai gali būti aiškinami gana plačiai. Tai veda prie įvairių suinteresuotųjų šalių piktnaudžiavimo. Paminėtina, kad šiems teisiniams santykiams reikalingas papildomas detalesnis reglamentavimas, siekiant panaikinti esamas teisės aktų spragas ir pasiekti esamos teismų praktikos vienybę.
Pakalbėkime apie statomą pastatą
Kad būtų galima įregistruoti nebaigtą statybą, žemės sklypas, kuriame ji vykdoma, turi būti nuosavybės teise, nuomojamas arba jo savininkas turi turėti paveldėto valdymo ar neterminuoto naudojimo teisę. Pagal apibrėžimą (prisiminkime, nekilnojamasis turtas apima viską, kas yra tvirtai sujungta su žeme ir negali būti perkelta nepadarius neproporcingos žalos objektui) darytina išvada, kad kapitalo fondo turėjimas yra būtinas reikalavimas objektui, kuris pretenduoja į pavadinimas.
Statomas objektas pagal apibrėžimą negali būti tokios sutarties, kurios galiojimas nenutrauktas, sutarties dalyku. Priešingu atveju (Rusijos Federacijos civilinis kodeksas, str. 740), rangovas ir toliau turi teisę tęsti darbus, tai yra, bus vadinamos trečiųjų šalių teisės. Kaip nurodyta įstatymo Nr. 122-FZ 25 straipsnyje, tokios nebaigtos statybos nuosavybės teisėneįmanoma be statybos leidimo, projekto su detaliu objekto aprašymu ir teises į žemės sklypą reglamentuojančiais dokumentais.
Jei tenkinamos visos aukščiau išvardintos sąlygos, „vykdomo“savininkas turi visas priežastis išduoti nuosavybėje kapitalinės statybos objektą. Kol jie nebus įregistruoti, bet koks su objektu susijęs sandoris pagal įstatymą nebus laikomas galiojančiu.
Kitas svarbus dalykas – teisingai įforminti teisę į žemės sklypą, kurį užima „nebaigtas statyti“. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 222 straipsnyje teigiama, kad jei nekilnojamasis turtas buvo pastatytas ne šiam tikslui skirtame žemės sklype, jam suteikiamas savavališkos statybos statusas. Nuosavybės teisės įgijimas į tokius šiuo atveju neįmanomas, o pastatytas objektas yra nugriaunamas.
Kokių dokumentų reikia norint įregistruoti vykdomą statybą?
Reikalingų dokumentų paketą sudaro:
- Prašymas įregistruoti statomą objektą (nuosavybės teisės į jį).
- Asmens tapatybės dokumentas.
- Valstybinės rinkliavos mokėjimo kvitai.
- Dokumentai dėl žemės sklypo – nuosavybės ar nuomos sutarties įrodymas.
- Atitinkamų institucijų leidimai kurti šioje konkrečioje svetainėje.
- Aprašymas gautas iš PTI institucijų (techninis vykdomos statybos planas).
Visas dokumentų paketas pateikiamas registracijos rūmams.
Kaip sekasioperacijos su tokiais objektais?
Kaip jau minėta, tinkamai atliktas „nebaigtų darbų“objektas yra laikomas nekilnojamuoju turtu. Štai kodėl bet koks nebaigtos statybos pirkimo ar pardavimo sandoris yra panašus į sandorį su bet kokiu kitu nekilnojamuoju turtu. Pirkėjas, norintis įsigyti „nebaigtą darbą“, turėtų atkreipti dėmesį į šiuos dalykus:
- objekto registraciją patvirtinančių dokumentų prieinamumas;
- valdžios institucijų sprendimo dėl žemės paskyrimo statybai buvimas;
- minėto nebaigtos statybos objekto planas;
- prieinama visa reikalinga dokumentacija (techninės ir projektinės sąmatos);
- dokumentai, patvirtinantys objekto statybos sutarties nutraukimą.
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti nurodyti visi duomenys apie turto savybes, įskaitant jo vietą sklypo teritorijoje.
Panaši sutartis sudaroma pagal griežtai apibrėžtą modelį, kurio privalo laikytis visi sandorio dalyviai.
Neužbaigtų prekių pardavimo sutarties sudarymo ypatybės
- Jis turi būti surašytas raštu su valstybine registracija. Jei nesilaikoma sutarties formos, ji tampa negaliojančia.
- Kaip ir atliekant bet kokį sandorį, turi būti nurodyti sutarties šalių duomenys – paso duomenys, gyvenamosios vietos adresai ir kt.
- Sutarties dalykas turi būti aiškiai apibrėžtas, tai yra joje esantys duomenysturėtų leisti tiksliai nustatyti, apie kurio konkretaus objekto pardavimą kalbama. Tokie duomenys visų pirma apima adresą, kuriuo yra pastatas.
Būtina atsižvelgti į tai, kad yra ir „statybiniai“, ir „pašto“adresai. „Statybos“adresas nurodomas statybos leidime ir nulemia vietą, kurioje numatoma vieta objekto statybai. „Pašto“adresas gali jo nesutapti. Priskirti namui galima tik pasibaigus priėmimo komisijai. Į tokius neatitikimus reikia atsižvelgti rengiant planuojamo įsigijimo dokumentus.
Be kita ko, būtina nurodyti objekto kainą.
Turi būti detaliai nurodytas asmenų, turinčių teisę naudotis, sąrašas.
Turi būti gerbiamos teisės į trečiųjų šalių parduodamą turtą. Sudarant sandorį pardavėjas privalo apie tai pranešti pirkėjui. Galime kalbėti apie nuomininkų, nuomininkų teises, esamą užstatą ar naudojimąsi visą gyvenimą. Nevykdydamas tokių įsipareigojimų, pirkėjas turi teisę reikalauti sumažinti pardavimo kainą arba visiškai nutraukti sutartį, atlyginant visus nuostolius.
Galutinis nekilnojamojo turto perdavimas tarp pardavėjo ir pirkėjo, pastarajam jį priėmus, įvyksta tuo metu, kai šalys pasirašo vadinamąjį. perdavimo aktas.
Kokie objektai laikomi neleistinais pastatais?
Pagal įstatymus bet kokie pastatai, statiniai, namai,pastatytuose ne šiai paskirčiai skirtuose, be tam gautų leidimų sukurtuose žemės sklypuose, pastatytuose pažeidžiant urbanistikos ir kitas normas bei taisykles. Jeigu yra bent vienas iš aukščiau nurodytų ženklų, statinys priskiriamas savavališkos statybos kategorijai. Įsigyti nuosavybės teisę į jį neįmanoma, išskyrus tuos atvejus, kai šiuo klausimu priima teismo institucija.
Kokie dokumentai patvirtina statybos rangos sutarties pabaigą?
Jie gali būti:
- Šalių susitarimas arba teismo sprendimas nutraukti tokią sutartį.
- Įrenginio priėmimo ir perdavimo aktas, rangovui baigus tam tikrą darbų etapą, kartu su susitarimu sustabdyti tolesnį sutarties vykdymą.
- Kiti dokumentai dėl sutartinių santykių nutraukimo teisiniu būdu (galima kalbėti apie vykdymo negalėjimą, rangovo likvidavimą ir pan.)
Jei nekilnojamojo turto objekto statybą vykdė keli asmenys, tarp visų statybos dalyvių būtų galima sudaryti paprastą partnerystės sutartį. Šiuo atveju kalbame apie bendrąją dalinę nuosavybės teisę į nurodytą objektą. Tuo atveju, kai vystytojas pritraukia finansinių išteklių iš investuotojų, kalbame apie užsakovo įsipareigojimų investuotojams nevykdymą dėl to, kad negalėjo užbaigti statybos. Tada investuotojai neturi teisių į konkrečią objekto dalį.
Kaip padaryti, kad gyvenamasis namas „nebaigtas“?
Jei norite įforminti savo nebaigtą statybos objektą (gyvenamą namą)Taigi, turėtumėte apsilankyti adresu, kuriame yra teritorinis urbanistikos ir architektūros skyrius. Nepamirškite su savimi pasiimti dokumentų paketo, kurį sudaro:
- Paraiškos dėl registracijos arba paleidimo.
- Pasas (kitas asmens tapatybės dokumentas).
- Žemei reikalingi dokumentai.
- Visi šios svetainės plėtrai reikalingi leidimai ir patvirtinimai.
- Jūsų kotedžo statybos projektas.
- Specifikacijos dėl objekto aprūpinimo komunalinėmis paslaugomis.
- Valstybinės rinkliavos mokėjimo kvitai.
- Jūsų pastato kadastro pasas.
Pastarajame pateikiama trumpa informacija apie statomą namą su grafiniu teritorijos planu. Tokiame dokumente būtinai turi būti sklypo, kuriame yra namas, kadastrinis pasas. Pardavus namą be tokio paso, sandoris nebus vykdomas. Šiuo atveju techninis pasas nebaigtam statybos objektui nebūtinas, tačiau kaip kadastro paso priedas turi būti bet kurio namo, net ir nebaigto statyti, techninis planas.
Ką daryti, jei trūksta dokumentų?
Jei labai stengiatės, galima surašyti „nepilną“net ir neturint reikiamų popierių. Šioje situacijoje turėtumėte elgtis taip, lyg kotedžo statyba tik prasideda. Žingsnis po žingsnio veiksmų planą sudaro:
- Rašyti paraišką dėl visų reikalingų dalykųleidimai, be kurių būsite tik neteisėtas kūrėjas.
- Pateikite užbaigto namo projekto užsakymą, panašų į pastatytą, su privalomu jo patvirtinimu.
- Pastato techninio plano rengimas kartu su PTI atstovu.
- Užsisakyti objekto pasą Kadastrinėje rūmuose.
Surinkę visą dokumentų paketą turėtumėte atlikti registracijos procedūrą Architektūros ir urbanistikos skyriuje.
Kaip alternatyva, galima rašyti PTI institucijoms prašymą įregistruoti objekto – Jūsų nebaigto namo – biuro darbuotojai. Tai gana brangus pasirinkimas, tačiau sutaupysite laiko ir nervų.
Jei kalbame apie nebaigtą statyti vasarnamį, dokumentų paketas yra šiek tiek supaprastintas - jūs negalite pateikti statybos leidimo ir apsiriboti kadastro planu. Kotedžo ar gyvenamojo kaimo namo statybos atveju dokumentų paketas turi būti pilnas.
Užsakant ar perkant tipinį gyvenamojo namo projektą iš patikimos statybos įmonės, galima palengvinti visų reikalingų dokumentų įforminimą.
Kaip perkeliama vykdoma statyba?
Kaip ir baigto objekto atveju, perdavimas atliekamas surašant ir pasirašant atitinkamą aktą, vadinamą perdavimo-priėmimo aktu. Kalbant apie nebaigtas statybas, reikalaujančias užbaigti ar užbaigti tam tikrus darbus (pavyzdžiui, apdailą), visa tokių trūkumų sudėtis turi atsispindėti sutartyje, pasirašytoje priėmimo metu.
Remiantispatvirtinto priėmimo akto, už atliktus darbus pagal sutarties sąlygas galima galutinai apmokėti.
Apie teises į „vykdomą darbą“
Ne paslaptis, kad pastaraisiais metais ir dešimtmečiais padėtis statybų rinkoje buvo ekonomiškai nestabili. Šiuo atveju iš visų rūšių nebaigtų statybų kalbame apie nekomercinį nekilnojamąjį turtą, tai yra būstą. Daugybė atvejų iš praktikos rodo, kad labai, labai dažnai, iškilus finansinėms problemoms, vystytojai bando vilkinti faktiškai pastatytų patalpų perdavimo akcininkams procesą. Kartais jie nusprendžia iš viso bankrutuoti.
Ką akcininkas turėtų daryti, kad apsaugotų savo teisėtus interesus? Esant tokiai situacijai, pagelbės galimybė pripažinti jo nuosavybės teisę į nebaigtos statybos objekto (dalies) dalį. Norėdami tai padaryti, kreipkitės į teismą.
Renkant dokumentus pretenzijai pareikšti savo įsipareigojimų neįvykdžiusiam kūrėjui, reikia atsižvelgti į keletą punktų:
- Tokių kategorijų bylas nagrinėja atitinkamo bendro statybos objekto vietos (teritoriškai) teismai.
- Reikia faktiškai užbaigtą, bet nepanaudotą objektą. Jei kūrėjas žaidžia dėl laiko (tai yra, mes kalbame apie savo įsipareigojimų vykdymo vėlavimą), ši aplinkybė negali būti pagrindas kreiptis į teismą, siekiantakcininko nuosavybės teisės į objektą pripažinimas.
Kartais teismų praktikoje pasitaiko (išimties tvarka) pavyzdžių, kai nuosavybės teisė į objekto dalį buvo pripažinta, kai statomo objekto parengties laipsnis buvo nuo 75 proc. Tačiau šie atvejai gali būti laikomi išimtimis. Tikimybė sulaukti tenkinančio teismo sprendimo yra didelė tuo atveju, kai statomo pastato baigtumas yra 90% ir didesnis. Be to, pateikti teismui įrodymus apie namo pasirengimą yra tiesioginis akcininko (ieškovo) rūpestis.
Taip pat:
- Savo ieškinyje akcininkas negali reikalauti pripažinti nuosavybės teisę į visą „nebaigtų darbų“objektą. Jo teisė – reikalauti tik į proporcingą objekto dalį, nurodytą su užsakovu sudarytoje sutartyje. Dažnai teisiškai neraštingi akcininkai surašo ieškinį dėl nuosavybės teisės į „butą“, „garažą“ar „automobilio vietą“pripažinimo. Čia reikia paaiškinti, kad kol bendros statybos vienetas nėra oficialiai pradėtas eksploatuoti, teisine prasme jis negali būti laikomas visaverčiu nekilnojamuoju turtu.
- Šios nuosavybės teisės atsiradimas galimas tik į turimą objektą, kurio vietą statomame objekte (pastatas, namas) galima aiškiai nustatyti. Tai daroma remiantis sutarties sąlygomis ir turima projekto dokumentacija.
- Akcininkas turi teisę kreiptis į teismą su tokiu reikalavimu tik tuo atveju, kaisavo įsipareigojimų pagal sutartį su vystytoju vykdymas dėl mokėjimo.
Iškėlus statytojo bankroto bylą, tokios teisės į butą ar kitą bendros statybos vienetą pripažinimas galimas tik tada, kai yra leidimas jį pradėti eksploatuoti, o šalys pasirašė perdavimo aktą. iki datos, kai arbitražo teismas iškėlė bankroto bylą.
