Kūrėjas privalo sudaryti civilinės atsakomybės draudimo sutartį prieš sudarant pirmąjį sandorį su pirkėju. Priešingu atveju jis negalės jo užregistruoti Rosreestr. Šie ir kiti papildymai buvo padaryti 2014 m. Federaliniu įstatymu Nr. 294 „Dėl tam tikrų teisės aktų pakeitimų.
Essence
Nuo 2014 m. statybos bendrovė įsipareigojimų įvykdymą patvirtina išduodant laidavimą arba statytojo civilinės atsakomybės draudimą bendroje statyboje. Tai leis pirkėjui grąžinti lėšas nenumatytų situacijų atveju.
Priimtame įstatymo projekte nustatyta kūrėjo atsakomybė už:
- prievolių vengimas;
- nebaigto objekto pristatymas;
- bankrotas prieš perdavimą.
Ekspertai baiminasi, kad naujovės padidins kainasnuosavybė. Vyriausybė patikino, kad šie veiksniai nėra tarpusavyje susiję. Draudimo išlaidos net ir didelei įmonei siekia 1% sandorių apimties. Kūrėjai šioms išlaidoms padengti turės skirti lėšų iš savo biudžeto.
Objektas
Statytojo civilinės atsakomybės draudimas bendrai statybai apima užsakovų turtinių interesų apsaugą. Šis sandoris pirmiausia naudingas pirkėjams. Įmonė gali apdrausti visą namą ar butus atskirai.
Klientai
Sutartis sudaryta akcininkų naudai. Tam tikromis aplinkybėmis jie gaus mokėjimą. Vystytojas įsipareigoja perduoti patikimą kokybišką objektą. Draudikas privalo informuoti klientą apie sandorio pasikeitimus ir mokėti atlyginimą. Jeigu statybų metu pasikeičia akcininkai, tai turi būti nurodyta sutartyje, nes su kitu dalyviu surašomas atskiras dokumentas.
Draudikai
Ne visi IC yra linkę sudaryti tokius susitarimus. Manoma, kad tokio pobūdžio sandoriai atneša nuostolių. Be to, įmonė turi atitikti tam tikrus reikalavimus:
- veikia rinkoje daugiau nei 5 metus;
- atitinka finansinio stabilumo reikalavimus;
- turėkite teigiamą ateities laikotarpių vystymosi perspektyvą;
- turėti apyvartoje ne mažiau kaip 400 milijonų rublių, taip pat įstatinį kapitalą 120 milijonų rublių.
Bilietų kainos
Statybininko draudimas bendroms statybos išlaidoms padengtibrangus. 2015 m. vidutiniai rodikliai buvo 0,5–0,8 proc. Ilgalaikėms sutartims tarifai gali būti sumažinti 10-30%. Draudimo bendrovė (DK) pati nustato tarifą, taip pat apskaičiuoja metinio procento koeficientus, nes visada yra tikimybė, kad kūrėjas visiškai išvengs įsipareigojimų vykdymo.
Kas lemia kursą:
- Kūrėjo dalyvavimas valdoje.
- Teigiama ankstesnių sandorių patirtis: terminas, objektų skaičius, darbas skirtinguose regionuose, priekaištų nėra.
- Finansinis tvarumas.
- Teisinė pagalba: visų dokumentų ir leidimų prieinamumas.
- Statybos etapas.
- Galimas terminas.
- Akcininkų skaičius.
Sutarties vykdymas
Norėdamas užregistruoti DDU, kūrėjas turi pateikti Rosreestr sutartį. Norėdami tai padaryti, turite surinkti šiuos dokumentus:
- projekto deklaracija;
- leidimas atlikti statybos darbus;
- valstybinės registracijos pažymėjimas;
- bendra statybos sutartis;
- įstatyminių dokumentų kopija;
- galimybių studija;
- finansinių ataskaitų kopija;
- duomenys apie kreditorius;
- pažyma, kad banko paskolos nebuvo vėluojama.
Kas apsaugota
Statytojo civilinės atsakomybės draudimas bendrai statybai reiškia kompensacijos mokėjimą, jei statytojas neįvykdė įsipareigojimų, tai patvirtina teismo sprendimas arbaįmonės bankrotas. Suma nėra mokama užšaldžius statybos laikotarpį arba pratęsus eksploatacijos laikotarpį. Suma priklauso nuo sutarties kainos. Jis negali būti mažesnis nei:
- objekto kaina;
- vidutinė rinkos kaina už 1 kv. m būsto regione.
Įstatymas taip pat riboja didžiausią įmokų sumą.
Draudimu pripažįstami šie atvejai:
- statybos nutraukimas;
- kūrėjo bankrotas;
- negauna būsto;
- atsisakyti grąžinti materialinius išteklius ir pan.
Teisės aktų pakeitimai
2014 m. buvo pakeistas federalinis įstatymas Nr. 294, pagal kurį dabar privalomas statybų dalyvavimo nuosavo kapitalo vystytojo civilinės atsakomybės draudimas. Sutartis sudaro patys kūrėjai. Jie taip pat pasirenka, su kuo pasirašyti sutartis: su įmone, banku, specializuota įmone.
Visi privalomojo draudimo bendrovės nariai atsako solidariai. Jei sandoris sudaromas su banku, tada daug laiko sugaišta popieriams rinkti. Turi būti sumokėtas 30% užstatas nuo objekto vertės, kuris yra finansų įstaigos garantija. Be to, Centrinis bankas nustato savo reikalavimus tokiems bankams:
- minimali kadencija - 5 metai;
- įstatinis kapitalas 200 mln.;
- turto vertė 1 milijardas rublių.
Plėtotojams labiau apsimoka gauti paskolą nei išduoti garantiją. Finansų institucijos taip patlaikyti nuosavybės dalyvavimo statyboje sutarties draudimą pelningu produktu.
Geriau pasirašyti sutartį su įmone. Esant stipriai konkurencijai, draudikai stengiasi pritraukti klientus žemais tarifais ir kainomis. Tokių sandorių tarifas išlieka fiksuotas visą sutarties galiojimo laiką. Bendros statybos statytojo civilinės atsakomybės draudimas apmokamas baigus darbus. Kitas privalumas – dokumentų tvarkymo greitis. Apdraustasis yra pats kūrėjas, naudos gavėjas – akcininkas. Aprūpinimo būdas parenkamas kiekvienam būstui atskirai.
Statybininko civilinės atsakomybės draudimas bendrai statybai
Įmonės privalo pateikti užstatą. Dažniausiai tai yra žemė, kurioje bus objektas. Be to, dokumente aprašoma, kaip užtikrinti įsipareigojimus. Dokumentai yra pasirašyti iki pirmosios akcijų sutarties valstybinės registracijos ir galioja iki objekto perdavimo. Sandorio nutraukimas neatleidžia įmonės nuo pareigos mokėti kompensaciją už atvejus, įvykusius jo galiojimo laikotarpiu.
Apdrausti galite visą namą arba kiekvieną butą atskirai. Pirmasis variantas nėra pelningas. Vystytojui reikia nedelsiant įnešti didelę sumą, kad būtų tikras, kad visi butai bus parduoti. Antra problema yra ta, kad pagal tokias sutartis sunku nustatyti, kas yra naudos gavėjas.
Dokumentas įsigalioja nuo pirmosios įmokos įskaitymo momento. Vystytojo draudimas bendrai statybai pagal sutartį nenumato franšizės. Likusios sandorio sąlygos yra standartinės:
- draudikas įsipareigoja informuoti akcininkus apie išmokamos kompensacijos dydį;
- įmonė gali pateikti regresijos ieškinį kūrėjui;
- draudikas privalo pranešti visiems savininkams apie išankstinį sutarties nutraukimą;
- sutarties trukmė priklauso nuo statybų trukmės.
Grąžinama suma priklauso nuo kainos ir įkainių. Ji turi viršyti bendro būsto ploto vertę. Įmonė pati nusprendžia, kaip bus apmokėta: vienkartine išmoka ar dalimis.
Bendros statybos vystytojo civilinės atsakomybės draudimo problemos
Šis sandoris labai konkretus. Tiesą sakant, mes kalbame apie kūrėjo finansinės rizikos apsaugą. Įmonės turi pasirinkimą – išduoti polisą ar garantiją. Pageidautina antrasis variantas, nes kredito įstaigos jau turi nusistovėjusį mechanizmą, balų sistemas, rizikas įvertinančius specialistus, taip pat struktūras, organizuojančias WIP užbaigimą. SC tokiais privalumais pasigirti negali. Tačiau jie siūlo mažus tarifus. Žmonės įpratę, kad banko paslaugos brangios. Tai tiesa, nes rizika prekyboje yra didelė. Nors po įstatymo pataisų tarifai įmonėms taip pat padidėjo.
DraudimasBendrosios paskirties statybos vystytojo atsakomybė numato nuostolių kaupiamąjį poveikį. Krizinėje situacijoje (sumažėjus būsto paklausai, padidėjus būsto paskolų palūkanoms) nuostolius iš karto patirs visi plėtotojai, o ne vienas rinkos dalyvis.
Kita problema – nesugebėjimas perdrausti rizikų net užsienio rinkoje. Tarptautinėje praktikoje tokiose operacijose naudojamos obligacijos (garantijos). Tačiau jų veikimas nėra įtvirtintas Rusijos teisės aktuose. Pagrindinis tokio produkto skirtumas yra tas, kad draudikas gali įkeisti statomą objektą.
Centrinis bankas pakėlė reikalavimus draudimo bendrovėms, galinčioms teikti paslaugas plėtotojams – padidino minimalų kapitalą. Tai labai susiaurina galimų draudikų ratą – iki 19 organizacijų. Įmonės, kurios anksčiau sudarė 80% sutarčių su kūrėjais, paliko naująjį sąrašą. Kas su jais bus dabar, nežinia. Greičiausiai teks sudaryti naujas sutartis su įmonėmis iš „b altojo“sąrašo. Jei licencija panaikinama, IC atsako už anksčiau sudarytus sandorius per 6 mėnesius. Tada arba nutraukia dokumentus, arba perkelia portfelį ir įsipareigojimus kitam rinkos dalyviui. Kitaip nei OSAGO ar pavojingų gamybinių objektų savininkų civilinės atsakomybės draudimas, ši paslauga neapima kitų apsaugos rūšių, pavyzdžiui, kompensacinių fondų, kurie tvarkytų mokėjimus piliečiams po draudiko bankroto. Akcijų rinkabūsto statyba puiki. Tačiau dar nėra nusistovėjusio būdo reguliuoti kūrėjų veiklą.
