Daugelis žmonių nori pirkti butus daugiabučio namo statybos etape. Tai leidžia įsigyti objektus už mažesnę kainą. Šis procesas vadinamas nuosavybės dalyvavimu statybose. Norint, kad interesų turėtojas būtų patikimai apsaugotas nuo lėšų praradimo, reikėtų kompetentingai kreiptis į kūrėjo pasirinkimą, taip pat išstudijuoti kruopščiai parengtą sutartį. Būtent šis dokumentas gina nebaigtų statyti objektų pirkėjų teises.
Dalyvavimo akcijoje esmė
Procese daroma prielaida, kad daugiabučiai statomi būsimų butų pirkėjų lėšomis. Jie investuoja į namo statybą, o po jo paleidimo gali įregistruoti nuosavybės teisę į butą.
Procesą reglamentuoja specialus federalinio įstatymo Nr. 214 „Dėl bendros statybos“įstatymas, kuriame reguliariai atliekami įvairūs pakeitimai, užtikrinantys akcininkų teisių apsaugą. Pagrindinės nuosavybės dalyvavimo statybose ypatybės:
- kiekvienos šalies teisės ir pareigos atsiranda tik po tosutarties pasirašymas;
- DDU nurodo visus bendradarbiavimo niuansus, turi įvairių sutarčių požymius, tarp kurių yra investicijų ir sutarties sutartis, taip pat paslaugų teikimas ir pirkimas-pardavimas;
- pagal tokią sutartį perkamas butas, kuris yra nebaigtame statyti name;
- tokiomis sąlygomis pritraukiama daug akcininkų, todėl vystytojas gali pastatyti objektą su minimaliomis nuosavomis lėšomis;
- akcininku gali tapti ne tik asmuo, bet ir įmonė;
- dalyviai negali turėti įtakos projekto, techninės užduoties ir kitų namo statybos sąlygų keitimui.
Dažnai piliečiai, perkantys butus statomuose namuose, susiduria su plėtotojų sukčiavimu arba bankrotu. Šiuo atveju akcininko teises gina DDU nuostatos. Esant sudėtingoms situacijoms, nuosavybės teisės į statybą perdavimas kitoms įmonėms ar asmenims, dalyvaujantiems lėšų surinkime.
Teisinis reglamentas
Pirkdami būstą nebaigtame objekte, turėtumėte atkreipti dėmesį į Federalinio įstatymo Nr. 214 pagrindinio įstatymo nuostatas. Jis buvo priimtas dar 2004 m. ir būtent jis reguliuoja visus kylančius santykius. tarp kūrėjų ir akcininkų. Šiame teisės akte padaryta daug pakeitimų ir pataisų. Jis suskirstytas į daugybę dalių ir pastraipų, kurių kiekviena turi savo paskirtį. Pagrindiniai pakeitimai ir nuostatos:
- nurodytos taisyklėssutarties dėl dalyvavimo statyboje sudarant ir nutraukimo;
- numatoma galimybė perduoti teises trečiosioms šalims;
- yra baudžiamoji atsakomybė kūrėjams, jei jie nevykdo sutartyje numatytų įsipareigojimų;
- visais būdais plėtotojai turi atidaryti specialias sąskaitas, skirtas akcininkų lėšų pervedimui, o pinigai gali būti naudojami tik objekto statybai;
- kūrėjai privalo turėti savo oficialią svetainę, kurioje būtų atskleidžiama visa informacija apie jų darbą, įskaitant projektus, leidimus ir kitus dokumentus.
Dabar visi kūrėjai atidaro sąlyginio deponavimo sąskaitą, skirtą pinigų pervedimui akcijų savininkams. Federalinis įstatymas dėl dalyvavimo bendroje statyboje nurodo, kad tokia sąskaita uždaroma tik visiškai panaudojus lėšas. Tokios sąlygos negali tapti kliūtimi perleisti teisę.
Be to, teisės aktai numato būtinybę sukurti kompensacijų fondą. Ją atstovauja akcininkų draudimas, nes jei vystytojas dėl kokių nors priežasčių nevykdo savo įsipareigojimų, tai akcininkų nuostoliai padengiami šio fondo lėšų sąskaita.
Privalumai ir trūkumai
DDU naudojimas būstui įsigyti turi daug privalumų kiekvienam būsto pirkėjui, tačiau svarbu atsižvelgti į tam tikrus tokio sprendimo trūkumus. Dalyvavimas bendroje nekilnojamojo turto objektų statyboje laikomas rizikingu, kaipvisada yra tikimybė, kad kūrėjas dėl įvairių priežasčių neįvykdys savo įsipareigojimų.
| Privalumai | Trūkumai |
| Objektams nustatoma maža kaina, kuri yra daug mažesnė nei baigtų butų kaina pirminėje ar antrinėje rinkoje |
Teks pakankamai ilgai laukti, kol būstas bus baigtas statyti, todėl šia galimybe naudojasi žmonės, kurie jau turi kur gyventi |
| Daugelis vystytojų siūlo išsimokėtinai visam namo statybos laikotarpiui, tai leidžia įsigyti butą be pradinės reikiamos lėšų sumos surašant DDU | Dažnai akcininkams tenka susidurti su vėlavimu pristatyti daiktą, todėl atsiranda būtinybė išieškoti netesybas per teismą |
| Būsto gavimą garantuoja įstatymas, todėl akcininkai vis tiek galės tikėtis buto ar nuostolių atlyginimo | Jei dėl įvairių priežasčių butas kvadratais viršys anksčiau sutartą dydį, turėsite sumokėti tam tikrą sumą lėšų |
| Įstatymas kūrėjams nustato griežtus ir daugybę reikalavimų, todėl galite būti tikri dėl įmonės patikimumo | Neretai tenka susidurti su sukčiavimu, pavyzdžiui, plėtotojas parduoda vieną butą keliems akcininkams arba apeinant įstatymus naudojamos kitos schemos, todėl reikia bylinėtis |
|
Jei įmonė neperduos namo iki nustatytos datos, akcininkai gali tikėtis geros baudos, skaičiuojamos už kiekvieną uždelstą dieną |
Dažnai įmonė pasiskelbia bankrutavusia, dėl to namas perduodamas kitam vystytojui, o visa tai neigiamai veikia objekto statybos laiką |
Dėl aukščiau išvardintų pliusų ir minusų kiekvienas asmuo turi savarankiškai nuspręsti, ar nuosavo kapitalo dalyvavimas statybose jam yra tinkamas ir naudingas.
Kaip nusipirkti namą DDU?
Procesas nelaikomas pernelyg sudėtingu, tačiau norėdami įsitikinti, kad jis yra pelningas ir efektyvus, potencialūs pirkėjai turi atlikti tam tikrus nuoseklius veiksmus.
Prieš susisiekiant su kūrėju, svarbu sužinoti atsiliepimus apie jį, išstudijuoti oficialią dokumentaciją, taip pat patikrinti, kaip greitai atliekama konkretaus namo statyba.
Gaukite įmonės informaciją
Pirmiausia reikia įsitikinti, kad butus pagal DDU parduoda tikrai patikima, patikrinta ir oficialiai registruota organizacija. Federaliniame įstatyme dėl dalyvavimo bendroje statyboje nurodyta, kad reikia gauti informacijos apie kūrėją:
- tai turi atstovauti oficialiai registruota įmonė;
- pageidautina, kad įmonė jau būtų pastačiusi ir pradėjusi eksploatuoti patalpas;
- neturėtų būti atvirų bylinėjimosi prieš organizaciją;
- turi būti įrašyti visi buvę namaioperacija per iš anksto nustatytą laikotarpį;
- visi organizacijos tinklalapyje pateikti dokumentai yra atidžiai išnagrinėti, juose yra projektai, leidimai dirbti, deklaracijos ir kiti dokumentai;
- įmonė turi turėti teises į vietą, kurioje vyksta objekto statybos procesas.
Jei šių dokumentų ir leidimų trūksta, nerekomenduojama sudaryti DDU su kūrėju.
Kokia informacija yra deklaracijoje?
Ypač daug dėmesio skiriama deklaracijos statyboms studijoms. Jis turėtų būti prieinamas atviruose š altiniuose likus 14 dienų iki pirmosios sutarties su akcininkais sudarymo. Šiame dokumente turi būti svarbi informacija kiekvienam statybos dalyviui. Tai apima:
- kūrėjos įmonės pavadinimas ir juridinis adresas;
- surašyti leidimai dirbti;
- nurodykite anksčiau gautas licencijas;
- atitinka licencijos galiojimo laikotarpį;
- išvardija visus įmonės steigėjus;
- atsižvelgiant į praeityje pastatytus objektus už trejus įmonės veiklos metus;
- nurodykite finansinius darbo rezultatus;
- duotos mokėtinos ir gautinos sumos;
- nurodo kitus sandorius, kurių pagrindu buvo renkamos lėšos statyboms.
Akcinio kapitalo dalyvavimo statyboje sutartis su akcininkais sudaroma tik po to, kai vystytojas nusiperka arba išnuomoja žemę, kurioje planuojama statyti namą.
Kas turėtųįtraukti projekto dokumentus?
Tai laikoma svarbiu dokumentu kiekvienam statybos dalyviui. Dokumentai turi būti suformuoti ir paskelbti likus 14 dienų iki pirmosios sutarties su akcininku sudarymo momento. Pagrindinė projekto informacija:
- informacija apie kūrėją;
- informacija apie visus steigėjus;
- duomenys apie įmonės finansinę būklę;
- statybos leidimai ir licencijos;
- laikotarpis, per kurį planuojama statyti objektą;
- statomo namo vieta;
- įmonės nuosavybė;
- statybos išlaidos ir dalyvaujantys rangovai.
Leidžiama keisti informaciją projektinėje dokumentacijoje, jei per vieną ketvirtį pasikeičia įmonės finansinė būklė. Be to, visi šie koregavimai turi būti paskelbti atviruosiuose š altiniuose.
Sutarties sudarymo niuansai
Kai tik bus patikrinta visa informacija apie kūrėją, su juo galima sudaryti DDD, jei jis patikimas ir patikrintas. Akcinis dalyvavimas statybose būtinai reiškia šio konkretaus dokumento vykdymą, nes kiti dokumentai neapsaugos akcijų savininkų pagal Federalinio įstatymo Nr. 214 nuostatas.
Žinoma, šiame dokumente yra informacijos:
- sutarties objektas, kuriame nurodytas butas ir jo aikštė, aukštų skaičius, kambarių skaičius, balkono ar lodžijos dydis ir buvimas, tikslus adresas, įvairių komunikacijų prieinamumas, taip pat komplektaskiti techniniai parametrai;
- turto kaina;
- mokėjimo nurodymas;
- namo atidavimo eksploatuoti terminas;
- garantijos laikotarpis, kuris neturi būti trumpesnis nei penkeri metai;
- būdas, kuriuo baigtas butas bus perduotas akcininkams;
- sąlygos dėl poreikio užbaigti gyvenamąsias patalpas.
Teisingai surašius nuosavybės teisės į statybą dokumentą, akcininkai bus patikimai apsaugoti nuo vystytojo sukčiavimo arba nuo jo bankroto. Kai kurie vystytojai siūlo galimybę už butą mokėti dalimis.
Sutarties registracija
Sudarius sutartį, būtina ją oficialiai užregistruoti. Tik tokiomis sąlygomis teisėtai vykdoma bendra statyba. Dalyvavimo sąlygose teigiama, kad būtina parengti DDU, objekto planą, projekto deklaraciją ir pirkėjo asmens dokumentus, po kurių ši dokumentacija perduodama Rosreestr.
Registracijos procesas trunka apie 10 dienų. Už tai piliečiai turės sumokėti 350 rublių.
Kokias teises turi akcijų savininkai?
Remiantis DDA, būsto pirkėjai turi daug skirtingų teisių. Tai apima:
- jei objekto eksploatavimo pradžios terminai vėluoja, iš piliečių gali būti pareikalauta sumokėti baudą pagal dalyvavimo statyboje sutartį;
- įregistravę sutartį, akcininkai įkeičia pačią teritoriją ir joje statomą objektą;
- leidžiamasusitarimu sudaryti reikalavimo teisės perleidimo sutartį;
- parengtas butas priimamas tik surašius specialų perdavimo aktą;
- jeigu apžiūrint būstą bus nustatyti esminiai pažeidimai, tuomet aktas gali būti nepasirašytas, po to palūkanų turėtojas gali reikalauti ištaisyti trūkumus.
Jei pradėjus naudoti korpusą nustatomos įvairios problemos, tai remdamasis garantiniu laikotarpiu pirkėjas gali reikalauti, kad kūrėjas jas pašalintų.
Kaip tai nutraukiama?
Šios sutarties nutraukimo sąlygos yra parašytos tiesiogiai jos dalyse. Tam gali būti įvairių priežasčių. Dažniausiai sutartį dėl dalyvavimo bendroje statyboje nutraukti prireikia, jei vystytojas nevykdo savo įsipareigojimų, pavyzdžiui, namas nėra laiku pradėtas eksploatuoti, yra esminių pažeidimų, ar nėra turto kvadratūros. atitinka anksčiau nustatytą dydį.
Nutraukimo procesas tikrai bus oficialiai užregistruotas.
Išvada
Todėl piliečių dalyvavimas bendrose statybose laikomas populiariu būdu įsigyti nebrangų ir kokybišką nekilnojamąjį turtą. Tuo pačiu metu svarbu teisingai pasirinkti kūrėją, su kuriuo toliau sudaromas DDU. Šis dokumentas turi būti nustatytos formos ir jame turi būti visa reikalinga informacija apie dalyvius.
Remiantis DDU, būsto pirkėjas turi daug teisių, kurias jis gali ginti ieškinyje arba teisme.
