HBC yra būsto kooperatyvas, kuris yra savanoriškas žmonių ar organizacijų susivienijimas, siekiantis statyti daugiabučius namus.
Būsto kooperatyvų atsiradimo ir plėtros istorija
ZHSK yra gana sena ir patikrinta daugiabučių gyvenamųjų namų statybos schema. Pirmieji būsto kooperatyvai atsirado praėjusio amžiaus 2 dešimtmetyje. Tačiau, nepaisant sparčiai augančio populiarumo, 1937 m. šis mechanizmas buvo likviduotas, nes tai yra privačios nuosavybės apraiška. 1957 metais buvo atgaivintas ir plačiai paplitęs butų kooperatyvas. Devintajame dešimtmetyje tokia gyvenamųjų daugiabučių namų statyba buvo apie 8%.
Šiuolaikinėje visuomenėje kooperatyvų sistema įgauna pagreitį su nauja jėga. Dažniausiai juo naudojasi Maskvos kūrėjai, kurie negali įvykdyti savo įsipareigojimų akcininkams. Tokiu atveju apgautų pirkėjų iniciatyva kuriami būsto kooperatyvai, kuriems visos teisėsstatybos pabaiga.
Teisinis pagrindas
Šiuo metu būsto kooperatyvų veiklos teisinę bazę reglamentuoja būstą reglamentuojantys teisės aktai. Sąvoka „namų statybos kooperatyvas“yra aiškiai apibrėžta 1 str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 110 straipsnis. Pateikiamos kūrimo, veiklos organizavimo sąlygos ir dalyvavimo butų kooperatyve taisyklės:
- Rusijos Federacijos būsto kodekso (LC RF) 5 skyriuje;
- Rusijos Federacijos civiliniame kodekse (CC RF);
- kooperatyvo įstatuose, kurie sudaryti pagal pagrindines Rusijos Federacijos būsto kodekso ir Rusijos Federacijos civilinio kodekso nuostatas.
Tačiau ne visi būsto kooperatyvai yra kooperatyvai, įsteigti pagal galiojančius teisės aktus. Daugelis jų savo veikloje net nesilaiko esminių Butų kodekse pateiktų reikalavimų, dėl ko yra pažeidžiamos tokių būstų kooperatyvų dalyvių teisės. Norint išvengti tokių situacijų, būtina detaliai suprasti visus kooperatyvų veiklos aspektus.
Veiklos kūrimo ir organizavimo tvarka
Būsto kooperatyvo narių, pagal įstatymą, negali būti mažiau nei penki. Tačiau bendras kooperatyvo dalyvių skaičius neturėtų viršyti statomo ar perkamo gyvenamojo namo butų kiekio. Visuotiniame susirinkime priimamas sprendimas steigti būsto kooperatyvą. Šiame renginyje gali dalyvauti asmenys, norintys vienytis namo statybai. Posėdyje taip pat tvirtinama butų kooperatyvo įstatai. Valstybiškai įregistravus kooperatyvą ir gavus juridinio asmens statusą, už kūrimą balsavę dalyviaikooperatyvo, tapti būsto kooperatyvo nariais. Butų kooperatyvo steigėjų susirinkimo sprendimai įrašomi į protokolą.
Būsto statybos kooperatyvo chartija
Būsto kooperatyvo įstatai pagal str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 113 straipsnyje turėtų būti pateikti duomenys apie kooperatyvo pavadinimą, vietą, veiklos dalyką ir tikslą, stojimo į būsto kooperatyvą taisykles, išstojimo iš jo tvarką, priėmimo dydį ir pajinius įnašus., įvairūs mokėjimai, kooperatyvo valdymo organų sudėtis ir teisės, įvairių sprendimų kontrolės organuose priėmimo tvarka, dėl patirtų nuostolių padengimo galimybės ir kooperatyvo reorganizavimo ar likvidavimo taisyklės. Nepaisant to, Chartijoje gali būti kitų sąlygų, kurios neprieštarauja dabartiniams Rusijos Federacijos įstatymams.
Valdžios institucijos
Pagal str. 115 ZhK RF, būsto kooperatyvo valdymo organai yra:
- visų kooperatyvo narių visuotinis susirinkimas;
- jei susirinkime dalyvaujančių daugiau nei 50 ir tai nurodyta kooperatyvo – konferencijos įstatuose;
- valdymo organai ir būsto kooperatyvo pirmininkas.
Visuotinis kooperatyvo narių susirinkimas
Aukščiausiu valdymo organu laikomas visų kooperatyvo narių visuotinis susirinkimas (konferencija). Jis šaukiamas vadovaujantis Chartijos nuostatomis. Aukščiausiojo valdymo organo kompetenciją reglamentuoja ir butų kooperatyvo įstatai.
Dalyvių susirinkimas yra teisėtas, jeigu jame dalyvauja visų kooperatyvo narių dauguma. Sprendimas negali būti priimtas, jeigu prieš balsavo 50 procentų ir daugiau posėdyje dalyvaujančių asmenųsvarstomas pasiūlymas. Priimtas ir protokole surašytas sprendimas yra privalomas visiems statybos kooperatyvo nariams.
Valdymo aparatą ir kontrolės organus taip pat renka visuotinio butų kooperatyvo narių susirinkimo dalyviai. Valdymo organų pareigas ir jų sprendimų priėmimo tvarką reglamentuoja kooperatyvo įstatai, nuostatai, nuostatai ir kiti vidaus dokumentai. Butų kooperatyvo valdyba turi teisę vadovauti kooperatyvo veiklai ir iš savo narių rinkti pirmininką. Namo kooperatyvo valdymo organai yra atskaitingi visuotiniam kooperatyvo narių susirinkimui.
Būsto kooperatyvo pirmininko pareigos
Pastato bendrijos valdybos pirmininkas:
- įpareigotas užtikrinti valdybos priimtų sprendimų įgyvendinimą;
- ginti kooperatyvo interesus, sudaryti sandorius ir veikti be įgaliojimo visų kooperatyvo narių vardu;
- turi kitus įgaliojimus, kurie neįeina į butų kooperatyvo visuotinio narių susirinkimo ar jo valdybos pareigas.
Revizijos komisijos esmė
Kooperatyvo ūkinei ir atsiskaitymo veiklai kontroliuoti renkama speciali revizijos komisija ne ilgesniam kaip 3 metų laikotarpiui. Į jo sudėtį įtrauktų narių skaičius yra nurodytas kooperatyvo įstatuose. Revizijos komisijos nariai negali užimti aukštų pareigų butų kooperatyve, taip pat būti įrašyti į kitus kooperatyvo valdymo organus.
Revizijos komisijos pirmininką renka jos nariai iš esamos sudėties. Auditorių pareigos apima:
- metiniai ūkinių irkooperatyvo atsiskaitymų veikla;
- nuomonių dėl biudžeto, numatomo lėšų panaudojimo, metinės ataskaitos ir privalomų įnašų rengimas;
- praneša visuotinio susirinkimo nariams apie jų veiklą.
Auditoriai turi teisę bet kuriuo metu atlikti statybos kooperatyvo finansinės ir atsiskaitymo veiklos auditą bei laisvai susipažinti su visa kooperatyvo vidaus dokumentacija. Revizijos komisijos darbo tvarka ir įgaliojimai nustatyti kooperatyvo įstatuose.
ZhSK narystė
Norėdami tapti kooperatyvo nariu, turite pateikti prašymą butų kooperatyvo valdybai. Jai svarstyti skiriamas vienas kalendorinis mėnuo. Sprendimas priimamas visuotiniame dalyvių susirinkime ir įrašomas į atitinkamą dokumentą (protokolą). Namų kooperatyvo nario statusas įgyjamas sumokėjus stojamąjį mokestį. Namų kooperatyvo narys savo dalyvavimą kooperatyve gali patvirtinti pažyma (išrašu), kuri išduodama pagal jo prašymą.
Būsto statybos mechanizmas su būsto kooperatyvų pagalba
Patvirtinus Chartiją visuotiniame būsto kooperatyvo narių susirinkime, būsto statybos kooperatyvas turi atlikti privalomą valstybinę registraciją, kad įgytų juridinio asmens statusą. Toliau statyba pagal būsto statybos schemą vyksta etapais:
- 1 etapas - dokumentų dėl teisių į žemės sklypą statybai registravimas. Būsto kooperatyvas, vadovaudamasis teisės aktais, turi gauti žemės miesto planavimo planą ir parengti projektinę dokumentaciją. Po to jie turi būti pateiktiįgaliotos institucijos, išduodančios statybos leidimus. Šis dokumentas yra teisinis patvirtinimas, kad projektinė dokumentacija atitinka žemės sklypo urbanistinį planą ir leidžia pradėti statyti daugiabučius namus.
-
būsto statyba 2 etapas - gyvenamojo namo projektavimas, pritarimų gavimas ir ekspertizės atlikimas. Procedūrų trukmė 4-12 mėn. Jų įgyvendinimą geriau patikėti trečiosios šalies organizacijai, turinčiai darbo su būsto kooperatyvais patirties.
- 3 etapas - gyvenamųjų daugiabučių namų statyba. Kooperatyvas turi teisę savarankiškai užsiimti pastato statybos procesu: samdyti rangovus, stebėti darbų eigą, rengti konkursus. Tačiau žmonėms, neturintiems specializuoto išsilavinimo, tai padaryti gana sunku. Dabar paslaugų rinkoje yra daug įmonių, kurios teikia kvalifikuotą pagalbą tokiems kooperatyvams.
- 4 etapas - namo atidavimas eksploatuoti. Atlikęs visus darbus, statybos kooperatyvas turi gauti leidimą namui pradėti eksploatuoti. Tik po to visi būsto kooperatyvo nariai gali įforminti būsto nuosavybės teisę.
Galima rizika, susijusi su dalyvavimu būsto kooperatyvuose
Tapdamas būsto kooperatyvo nariu žmogus gali susidurti su tam tikra rizika:
- Pagrindinė rizika yra ta, kad pagrindinis būsto kooperatyvo kūrimo tikslas gali būti nepasiektas dėl kokių nors priežasčių (atsisakymas išduoti leidimus, finansiniai sunkumai ir pan.).
- Infliacija ir augančios statybinių medžiagų kainosir veikia.
- Rizika, kad namas nebus pradėtas eksploatuoti. Be to, būsto kooperatyvas už tai nebus atsakingas savo nariams.
- Plėtotojai ar investuotojai negarantuoja suteikto būsto.
- Lėšų išlaidų ir ūkinės veiklos kontrolę vykdo revizijos komisija, renkama visuotiniame susirinkime. Nėra valstybinės specializuotos įstaigos.
- Butų paskirstymas tarp butų kooperatyvo narių vyksta visuotiniame susirinkime ir nepriklauso nuo kooperatyvo nario pageidavimų.
- Pavyzdžiui, statybininkai Maskvoje sudaro galutinę buto kainą, atsižvelgdami į reklamos, personalo ir kitus mokėjimus. Už visa tai turi sumokėti pirkėjas. Be viso to, kas išdėstyta aukščiau, pilietis negali kontroliuoti lėšų būsto statybai išlaidų ir pačios statybos eigos.
Privalumai prisijungus prie būsto kooperatyvo
1. Manoma, kad gyvenamųjų namų statyba per kooperatyvų sistemą yra reikšmingas pinigų sutaupymas. Remiantis statistika, būsto kooperatyvo organizavimo dėka galite sutaupyti apie 50% būsto pirkimo išlaidų.
2. Statant kooperatyvus yra visiškas pinigų surinkimo ir išleidimo skaidrumas. Be to, statyba gali būti finansuojama etapais, o įmokos gali būti skiriamos ne tik namo statybos laikotarpiui, bet ir laikui po statybų pabaigos.
HBC šiuolaikiniame pasaulyje
Šiandien savanoriška bendraminčių asociacija gyvenamiesiems namams statytiyra itin retas. Nepaisant to, kad teisės aktai nedraudžia kurti būsto kooperatyvų, daugiaaukščių namų statyba pagal šią schemą yra populiaresnė tarp didelių įmonių, kurios suinteresuotos aprūpinti savo darbuotojus butais.
Todėl prasminga organizuoti būsto kooperatyvą organizacijų, turinčių tinkamą vadovavimo paramą, darbuotojams. Tuo pačiu metu jie gali sutaupyti skirtumą tarp rinkos kainos ir būsto kainos, kurią pasiima kūrėjas.
Įsigyjant butus pagal būsto kooperatyvo mechanizmą, piliečiai yra labiau apsaugoti nuo įvairių nenumatytų situacijų. Jei statytojas paskelbė bankrotą, akcininkai turi teisę savarankiškai užsiimti pastato statyba.
Pastaruoju metu statybos organizacijų, dirbančių būsto kooperatyvų principu, skaičius neviršijo 15 proc. Šiuo metu pagal šią schemą parduodama trečdalis būsto Rusijos rinkoje.
Į ką turėtumėte atkreipti dėmesį perkant butus būsto kooperatyvams
Pagal statistiką, vienas iš pagrindinių veiksnių, turinčių įtakos būsto pasirinkimui, yra ne sutarties forma, ne infrastruktūros prieinamumas namo kaimynystėje, o vystytojo reputacija, jo patirtis daugiabučių statybos, apmokėjimo už butą sąlygos.
Tačiau jei asmuo nusprendžia prisijungti prie būsto kooperatyvo, turite atkreipti dėmesį į keletą svarbių dalykų:
- Patikrinkite investicijų sutartį tarp statybų bendrovės ir būsto kooperatyvo. Geriau, jei pats kooperatyvas veiktų kaip kūrėjas. Šiuo atveju būsto kooperatyvas padengia visąatsakingas už daugiaaukščių pastatų statybą.
- Išstudijuokite kitus nuosavybės dokumentus: statybos leidimą, žemės nuomos sutartį ar žemės nuosavybę.
- Susipažinkite su būsto kooperatyvo chartija. Ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas įstojimo ir išėjimo iš kooperatyvo sąlygoms. Taip pat dėl įmokų mokėjimo ir buto gavimo tvarkos.
Jei visi aukščiau pateikti dokumentai yra aiškūs ir skaidrūs, galite saugiai sudaryti sutartį su kooperatyvu.
