Rusijoje plačiai paplitęs dalyvavimas akcijoje. Įmonės pritraukia investuotojus, savo lėšomis pasistato namą, kuris vėliau tampa pastarųjų nuosavybe. Taigi, jūs galite nusipirkti butą išsimokėtinai ir sumokėti skolą dar nebaigus statybų. Tačiau tai dar ne visos bendros statybos galimybės. Ką sandorio šalys turi žinoti apie šį procesą, į ką atkreipti dėmesį – skaitykite toliau.
Niuansai
Teoriškai viskas paprasta ir aišku, tačiau žiniasklaidoje šis procesas nušviečiamas neigiamai. Kodėl tai vyksta? Sandorio šalių interesus gina Bendrosios statybos įstatymas, priimtas dar 2004 m. Jis įvedė griežtus reikalavimus kūrėjams. Šiuo metu tai yra vienintelis norminis dokumentas, reglamentuojantis bendrą statybą. Ką klientas turi žinoti sudarydamas sutartį?
Kūrėjas ir sandorio objektas. Jei įmonė buvoveikia rinkoje, turi nemažai įgyvendintų objektų, tuomet galima laikyti sutarties partneriu. Neverta susisiekti su nepatvirtintomis organizacijomis, ypač žmonėmis, kurie susitaria pirmą kartą.
Įstatymas „Dėl bendros statybos“Nr. 214 taikomas tik to paties pavadinimo sutartims. Bet kokios kitos formuluotės neleidžiamos. Jei vystytojas siūlo pasirašyti „Investicijų sutartį“, jis stengiasi išvengti tokių reglamentų reikalavimų plitimo: įstatymo „Dėl bendros statybos“, federalinio įstatymo „Dėl vartotojų apsaugos“.
Prieš tvirtindami dokumentus, paprašykite įmonės statybos leidimo, pasidomėkite, kur yra projekto deklaracija, ir perskaitykite. Pagal įstatymą, paskelbimas yra privalomas kūrėjo reikalavimas.
Bendros statybos sutartis laikoma sudaryta nuo valstybinės registracijos momento. Priešingu atveju jis bus laikomas negaliojančiu. Darbe turi būti nurodytas objekto aprašymas, perdavimo terminas, kaina ir atsiskaitymo tvarka, garantija.
Patikrinti dokumentus
FZ numato, kad įmonė gali pritraukti lėšų tik gavusi leidimą, paskelbusi projekto deklaraciją ir įregistravusi nuosavybę. Jei neįvykdoma bent viena iš šių sąlygų, pilietis gali reikalauti grąžinti pinigus su palūkanomis. Jos skaičiuojamos taikant dvigubą refinansavimo normą. Pagal sutartį įmonė turi pastatyti turtą per nurodytą laikotarpį ir gavusi leidimą išvalstybės įstaigos už pavedimą perduoti jį sandorio dalyviui. Kita šalis sutinka sumokėti sutartą kainą ir priimti objektą (jeigu įgaliota).
Turi būti įregistruota rašytinė dalyvavimo statyboje sutartis. Tik po to jis įsigalios. Prieš pasirašydamas dokumentus pilietis turi teisę susipažinti su tokiais popieriais:
- kūrėjo steigimo dokumentai;
- valstybinės registracijos pažymėjimas;
- mokesčių registracijos pažymėjimas;
- patvirtintos paskutinių trijų verslo laikotarpių metinės ataskaitos;
- audito ataskaita.
Pagerinkite operacijų saugumą
Nuo 2014 m. įsigalioja federalinio įstatymo „Dėl vystytojų civilinės atsakomybės draudimo“norma, kuri taikoma bendrai statybai. Ką tai reiškia? Įmonės įsipareigojimų nevykdymo ar bankroto atveju asmuo galės grąžinti pinigus. Valstybinės dokumentų registravimo metu kūrėjas privalo pateikti civilinės atsakomybės draudimo sutartį arba garantiją. Anksčiau buvo galima pateikti užstatą kaip sandorio užtikrinimą.
Draudimo niuansai
Sutartis sudaroma naudos gavėjo – piliečio ar juridinio asmens, kurio lėšos buvo surinktos statybai, naudai.
Draudiminis įvykis – visiškas arba netinkamas vystytojo įsipareigojimų vykdymas, patvirtintas teismo sprendimu.
Dokumento galiojimo laikas panašus į nurodytą bendroje statybos sutartyje. Tačiau naudos gavėjas gali gauti kompensaciją net po dvejų metų nuo patalpų perdavimo termino pabaigos. Minimali draudimo suma apskaičiuojama pagal būsto kainą. Tačiau ji negali būti mažesnė už rinkos kainą.
Taip užtikrinamas pastato nuosavybė. Federaliniame įstatyme taip pat numatyta tokia atsiskaitymo tvarka:
1. Buvo pasirašyta garantijos sutartis. Jei kūrėjas neįvykdė savo įsipareigojimų arba per sutartą terminą nepateikė suprantamo atsakymo, klientas gali kreiptis su atitinkamu reikalavimu į banką laiduotoją.
2. Sandoris buvo užtikrintas draudimo sutartimi. Naudos gavėjas turi kreiptis į bendrovę arba savitarpio draudimo bendrovę (OVS) per nurodytą įkeitimo dalyko senaties terminą. Įstatymas numato, kad atsiskaityti reikia ne vėliau kaip per trisdešimt dienų nuo dokumentų pateikimo dienos. Tuo pačiu metu kūrėjo skolos draudimo bendrovei buvimas neturi reikšmės. Šis reglamentas taikomas tik sutartims, sudarytoms po 2013 m.
Įsipareigojimų užtikrinimo būdai
Jau svarstėme, kokiais būdais (pagal įstatymus) klientas gali grąžinti išleistas lėšas. Tačiau šios sąlygos buvimas sutartyje negarantuoja kompensacijos išmokėjimo. Į dokumentą gali būti įrašytos įvairios sąlygos ir punktai, kurių pagalba galite vilkinti įsipareigojimų įvykdymo laiką. Ir visa tai„jei“negali viršyti įstatymo ribų.
Kai statybos vyksta lėtai arba ilgai neprasideda, užsakovas, nelaukdamas termino, gali reikalauti nutraukti dokumentą teisme. Ši galimybė suteikiama, jei:
1) buvo nutraukta arba sustabdyta namo, kuriame yra bendro naudojimo objektas, statyba, esant aplinkybėms, rodančioms, kad per dokumente nurodytą terminą objektas sandorio dalyviui nebus perduotas.;
2) projektinėje dokumentacijoje yra reikšmingesnių pakeitimų, įskaitant esminį dalinio objekto dydžio pataisymą;
3) bendras butų, įtrauktų į naująjį pastatą, skaičius mažėja arba didėja.
Ką dar reikia žinoti apie bendrą statybą?
Turi būti aiškiai nurodyta objekto eksploatavimo pradžios data (pvz., „ne vėliau kaip 10/15/14“). Labai dažnai kūrėjai naudoja reklaminę frazę: „2014 m. IV ketvirtį“. Ši formuluotė neteisinga. Po dviejų mėnesių nuo nurodytos datos akcininkas gali vienašališkai nutraukti bendros statybos sutartį. Viskas, ką jums reikia padaryti, tai išsiųsti raštišką pranešimą. Kūrėjas įsipareigoja per 20 kalendorinių darbo valandų grąžinti gautus pinigus į kliento sąskaitą ir sumokėti jam netesybas. Arba įneškite šią sumą į indėlį, kuris atidarytas akcininko vardu.
Dokumentuose nurodyta bendra buto kaina skaičiuojama iš būsto kvadratinio metro kainos, padaugintos iškambario plotas. Šie skaičiai taip pat turėtų būti išvardyti. Taip pat verta atkreipti dėmesį į gyvenamojo ploto parametrų aprašymą: vieta, aukštas, adresas, plotas, kambarių skaičius. Pastatytam butui suteikiamas 5 metų garantinis laikotarpis.
Studijuojant dokumentus verta atkreipti dėmesį į tai, nuo kurio momento palūkanų turėtojas turi mokėti komunalines ir eksploatacines išlaidas. Jeigu šio daikto nėra, tai prievolė atsiranda nuo buto priėmimo-perdavimo akto pasirašymo, o ne atidavimo į eksploataciją momento.
Problemos neišvengiamos?
Kartais kūrėjai sąmoningai „pamiršta“įtraukti kai kuriuos elementus į dokumentą. Tačiau užsakovas gali patirti materialinių nuostolių net ir tinkamai įforminus Bendros statybos sutartį. Ką tai reiškia? Kūrėjas gali perleisti nuosavybės teises kitam juridiniam asmeniui. Tokiu atveju jis parduos jam teises į visus butus praktiškai už savikainą. Tada tarpininkavimo įmonė rinkos kaina priskiria juos akcininkams. Iš pirmo žvilgsnio problemų neturėtų kilti. Tačiau iškilus nebaigtų statybų ar vystytojo bankroto rizikai, palūkanų turėtojas gali reikšti pretenzijas pagal sutartyje nurodytą sumą. Tačiau butai buvo parduoti už savikainą, o ne rinkos kainą.
Kita įprasta schema
Bendros statybos sutarčių registracija skaičiuoja jų įsigaliojimo momentą. Tačiau labai dažnai skolininkai naudojasi kita schema. Jie siūlo pasirašyti preliminarią sutartį. Jame yra beveik tie patys elementai kaip iriš esmės, išskyrus informaciją apie jo įsigaliojimą. Tokiems dokumentams neprivaloma valstybinė registracija. Tokiu atveju šalys žodiniu susitarimu susitaria, kad antrasis dalyvis iš karto sumoka visus pinigus už butą. Vystytojas įsipareigoja kada nors ateityje sudaryti pagrindinę dalyvavimo statyboje sutartį. Akcininkas yra įsitikinęs, kad sandoris atliktas teisingai. Tačiau ši „pilka“schema tik pašalina dokumentą iš įstatymo taikymo srities.
Štai dar vienas populiarus manevras. Vystytojas su pirkėju sudaro sutartį, kurios dalykas yra ne pareiga perleisti turtą akcininkui, o kažkas kita: investicinės veiklos finansavimas, reikalavimo teisės į patalpas perleidimas ir panašiai. Tai yra, visą dokumento esmę lemia jo turinys. Tačiau akcininko reikalavimu teismas gali jį pripažinti negaliojančiu, nes iš tikrųjų dokumentas buvo sukurtas siekiant išvengti atsakomybės pagal įstatymą Nr. 214.
Ryte - registracija, vakare - pinigai
Sutartis laikoma įsigaliojusia tik įvedus jos duomenis į Rosreestr. Iki šio momento kūrėjas neturi teisės priimti pinigų. Taigi, šis momentas turėtų būti užregistruotas dokumente. Neverta tikėti darbuotojų teiginiais, kad vėliau dokumentus registruos „visa puokštė“, tačiau pinigų statyboms reikia dabar. Retais atvejais tokie patikinimai yra teisingi. Kiekvieno dokumento perdavimas į Rūmus atskirai užtrunka daug laiko. Tačiau klientas gali būti apgautas. Todėl geriau apsisaugoti ir palaukti, kol bus įregistruotas nuosavybės sandoris.statyba. Kūrėjas gali reikalauti išankstinio apmokėjimo. Bet tokiu atveju paprašykite parodyti šio objekto sutartį, kuri buvo sudaryta panašiu būdu. Registruotas dokumentas turi antspaudą, antspaudą, Rosestra atsakingo asmens parašą ir numerį. Jei sandoris buvo apmokėtas hipotekos lėšomis, tai turėtų būti patvirtinta suvaržymo antspaudu.
Dažnai patys kūrėjai nenori apeiti įstatymų ir gauti lėšų prieš baigiant tvarkyti dokumentus. Tačiau šiuo atveju jiems reikia papildomų garantijų. Pavyzdžiui, atviras akredityvas banke. Klientas į jį įneša lėšas sutarties pasirašymo metu. Bet prie jų vystytojas galės patekti tik įregistravęs nuosavo kapitalo dalį namo statyboje. Ši priemonė kartu garantuoja kliento mokumą ir leidžia laikytis įstatymų.
Objekto priėmimas iš kūrėjo
Ką reikia žinoti apie bendrą statybą buto paleidimo etape?
Pirma, šis procesas turėtų būti vertinamas apgalvotai. Prieš pasirašydami dokumentus, išsiaiškinkite visus klausimus. Visi nustatyti trūkumai turi būti raštu atspindėti objekto neatitikties akte. Vykdytojo įsipareigojimai pagal įstatymą laikomi įvykdytais nuo patalpų priėmimo ir perdavimo dokumento pasirašymo momento. Dalyvis turi teisę reikalauti neatlygintinai pašalinti trūkumus arba sumažinti sandorio kainą. Jeigu defektai buvo nustatyti jau eksploatacijos metu, tai kūrėjas privalo atlyginti klientui už jų pašalinimą.
Antra, nepasiduokite įtikinėjimui. Žemiau pateikiami dažniausiai pasitaikantyskūrėjų veiksmų schemos, kuriomis siekiama daryti spaudimą klientui:
- prašo pasirašyti popierius, patikindami, kad visos problemos bus išspręstos vėliau;
- teigti, kad jie surašys „kitokį aktą“, kuris atspindės visas pretenzijas;
- grasinti, kad pažeidus popierizmo sąlygas, klientas turės sumokėti baudą už objekto atmetimą.
Kompetentinga pagalba
Yra daug niuansų, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį. Todėl geriau kreiptis pagalbos į specialistą, kuris žino, kaip tinkamai surašyti dokumentus bendrai statybai, ką reikia žinoti ir į ką atsižvelgti kiekviename sandorio etape. Specializuoti specialistai teikia pagalbą šiose srityse:
- Kūrėjo pasirinkimas, jo dokumentų tikrinimas.
- Palydėti popierių pasirašymo procedūrą: analizuoti sutartis, patarti dėl galimų rizikų, derėtis dėl sąlygų pakeitimų.
- Paruoškite ir pateikite dokumentus registracijai.
- Palydėti klientą priimant objektą, reguliuoti klausimus dėl patalpų trūkumų, terminų, netesybų mokėjimo, taip pat ir teisme.
- Nr.). Panašiose srityse pagalba teikiama nutraukiant preliminarią sutartį, investicijų sutartį, paskolą ir pan.
Išvada
Butą galite nusipirkti pirminėje rinkoje užpildę bendros statybos. Ką turi žinoti prekybininkas? Daug niuansų. Pradedant tinkamo skolininko pasirinkimo taisyklėmis ir baigiant priėmimo akto pildymo ypatumais. Todėl geriau naudotis patyrusio advokato paslaugomis, kuris lydės klientą visuose sandorio etapuose.
